부동산 공시지가와 공시가격, 2023년 부동산 공시가격

 공시지가와 공시가격

 최근 감사원이 전 정부의 부동산 가격 등 통계조작 의혹을 조사하면서 다시 한 번 부동산 공시가격이 이슈가 되고 있습니다. 부동산 가격공시제도는 ‘부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성을 도모하고 국민경제의 발전에 이바지함을 목적’으로 한다고 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 규정되어 있습니다. 부동산 자산에 대한 가격은 각종 세금과 부담금의 부과기준, 복지 등 행정 목적에 활용됩니다. 공시지가는 토지분에 적용되고, 공시가격은 주택분에 적용됩니다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘고, 공시가격은 공동주택 공시가격, 표준단독주택 공시가격, 개별단독주택 공시가격으로 세분화 됩니다.

 

 표준지 공시지가와 개별공시지가

 표준지 공시지가는 국토부장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격을 말합니다. 개별 공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 토지가격비준표상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고, 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정한 후 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 등의 의견수렴과 시 · 군 · 구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 결정 · 공시하는 개별토지의 단위면적당(원/㎡) 가격을 의미합니다. 각각의 기준일과 조사대상, 효력 및 활용분야는 아래 표와 같습니다.

구분	기준일	조사대상	효력 및 활용
표준지 공시지가	1월 1일 기준	- 표준지 (대중성, 중용성, 안정성, 확정성이 있는 토지 선정)	- 토지시장의 지가정보 제공 - 일반적인 토지거래의 지표 - 국가, 지방자치단체 등이 그 업무와 관련해 지가를 산정하는 경우에 그 기준 - 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우 그 기준
개별 공시지가	1월 1일 기준	- 국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국·공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외) - 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상 토지 - 관계법령에 따라 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지 - 시장·군수·구청장이 관계행정기관의 장과 협의하여 개별공시지가를 결정 및 공시하기로 한 토지	- 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준 - 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준
	7월 1일 기준	- 분할, 합병, 신규등록, 지목변경, 국·공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지

 

 공동주택·표준단독주택·개별단독주택 공시가격

 공동주택 공시가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률의 규정에 따라 국토교통부장관이 공동주택(아파트, 연립, 다세대)에 대해 매년 공시기준일 현재 적정가격을 조상 및 산정하여 공시한 가격’ 입니다. 표준단독주택 공시가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률의 규정에 따라 국토교통부장관이 조사 및 산정하여 공시한 표준주택의 적정가격’입니다. 개별단독주택 공시가격은 ‘매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준단독주택가격을 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호·비교하여 산정한 가격에 대해 한국부동산원의 감정을 받은 후 주택소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 및 공시하는 가격’을 말합니다. 각각의 조사 및 산정대상, 산정기준, 산정기관과 활용분야는 아래 표와 같습니다.

구분	조사·산정대상	조사·산정기준	조사·산정기관	활용분야
공동주택 공시가격	- 주택법에 따른 공동주택 중 아파트, 연립주택, 다세대주택	- 적정가격(공시기준일 현재 해당 공동주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격)	한국부동산원	- 각종 과세 기준(종합부동산세, 상속 및 증여세, 재산세 등)
표준단독주택 공시가격	- 표준단독주택 (대표성, 중용성, 안정성, 확정성이 있는 주택)	- 표준단독주택에 대한 적정가격	한국부동산원	- 주택시장 가격정보 제공 - 국가 및 지자체 등의 과세 기준
개별단독주택 공시가격	- 1월 1일 기준 (국세 및 지방세의 부과대상주택, 관계법령에 의해 주택가격의 산정 등에 개별단독주택가격 적용토록 규정되어 있는 주택, 시장·군수·구청장이 관계행정기관과 협의해 개별단독주택가격 결정 공시하기로 한 주택) - 6월 1일 기준(토지의 분할 및 합병, 건물의 신축 등이 발생한 단독주택)	- 표준단독주택가격 기준으로 시장·군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호, 비교하여 산정한 가격	시장·군수·구청장 (검증 : 한국부동산원)	- 종합부동산세 및 재산세 등 국세와 지방세의 부과기준 - 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격 기준

 

 2023년 표준지 공시지가 및 표준 단독주택 공시가격

 국토교통부는 지난 12월 14일 2023년 1월 1일 기준 표준지와 표준주택의 공시가격을 공개했습니다. 2023년 표준 단독주택 공시가격은 2009년(-1.98%) 이후 14년 만에 전국 평균 5.95% 하락했습니다. 하락 폭은 서울(-8.55%), 경기(-5.41%), 제주(-5.13%), 울산(-4.98%) 등의 순으로 컸습니다. 표준지 공시지가는 전국 평균 5.92% 하락했으며, 역시 2009년(-1.42%) 이후 14년만의 하락이라고 보도되었습니다. 시도별 하락폭은 경남(-7.12%), 제주(-7.09%), 경북(-6.85%), 충남(-6.73%) 순으로 컸습니다. 공시가격이 오를 때 보유세 부담이 컸던 만큼, 부동산 가격 하락에 따른 공시가 하락으로 보유세 부담이 다소 낮아질 것으로 보입니다.

 

 지금까지 부동산 공시가격에 대해 살펴보았는데, 공시가격의 종류가 많아 혼동하기 쉬운 것 같습니다. 따라서 정부가 가능하다면 공시가격을 단순하게 정비하는 것도 필요하다고 생각됩니다.

 

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