부동산 조각 투자란? 혁신금융서비스 펀블과 루센트블록 소유 사례 알아보기

 2인 이상의 투자자가 부동산이나 미술품 등 실물 자산, 그 밖에 재산적 가치가 있는 권리를 분할한 청구권에 투자 및 거래하는 신종 투자형태를 조각투자라 합니다. 이러한 조각투자는 최근 확산 중에 있습니다. 조각투자는 실물자산의 소유권을 분할해 취득하는 방식으로 투자하는 경우 민법 및 상법의 적용을 받고, 자산에서 발생하는 수익에 대해 지분만큼 청구권을 가지는 경우 자본법 적용을 받아 조각투자 가이드라인을 준수해야 합니다.

 

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 1. 조각투자 등 신종증권 가이드라인 

 예를 들어 아파트를 여러 명이 공동으로 투자 및 보유하면서 월세와 매각차익을 나누어 갖는 것은 금융규제 대상이 아닙니다. 즉 소유권을 직접 보유할 경우 투자자들은 소유 대상 자산에서 발생하는 수익을 얻을 수 있으며, 조각투자 사업자의 사업 성패와 상관없이 재산권을 행사할 수 있습니다. 이러한 실물거래의 경우 금융규제 대상이 안된다는 것입니다. 

 

 

 하지만 최근에는 자산에 대한 소유권이 아닌, 자산에서 발생하는 수익에 대한 청구권의 형태로 조각투자 사업자가 조각투자 상품을 발행하거나 유통하는 행위가 나타나고 있습니다. 때문에 금융당국에서는 이러한 상품은 권리 구조, 세부 계약내용 등 개별상품의 실질에 따라 증권에 해당할 가능성이 있다고 판단(증권성 여부 판단)하는 것입니다. 정부는 조각투자 사업과 관련해 자본시장법규 적용 가능성과 투자자 보호에 필요한 고려사항을 안내하기 위해 '조각투자 등 신종증권 사업 관련 가이드라인'을 2022년 4월 29일 제정하여 발표했습니다. 

 

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 2. 조각투자 신종증권과 혁신금융서비스업 

 현재 조각투자 상품을 발행하는 업체들은 증권성이 인정되나, 금융규제 샌드박스의 혁신금융서비스업으로 지정되어 특례를 받고 있는 기업들이 많습니다. 대표적으로 부동산 조각투자 플랫폼 업체인 펀블과 루센트블록 등이 여기에 해당합니다. 부동산관리처분신탁 수익증권을 전자등록 방식으로 발행한 후, 블록체인 기술을 이용해 거래하는 부동산 조각투자 플랫폼을 운영한다고 혁신금융서비스로 지정해 준 것 같습니다.

 

 

 최근 펀블과 루센트블록은 혁신금융서비스 지정기간 연장을 받아서 펀블은 2025년 5월 25일까지, 루센트블록은 2025년 4월 13일까지 2년 간 더 STO사업을 운영하게 되었습니다. 펀블은 SK증권과 제휴를 맺었고, 루센트블록은 하나금융그룹과 함께 토큰증권 시장을 준비하고 있습니다. 

 

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 3. 펀블과 루센트블록 등 조각투자 상품

 펀블은 작년 롯데월드타워 시그니엘 1호를 매각완료 했으며, 2022년 12월 22일에는 해운대 엘시티 41층 4107호를 상장했습니다. 공모가액은 28억 5천만 원이었으며, 총 DAS 수량은 570,000 DAS였습니다. 즉 엘시티 4107호는 조각투자에 의해 나눠져서 거래가 되고 있는 것입니다. 

 

*자료 : 해운대 엘시티 4107호 공모 (펀블)

 

 루센트블록은 '소유'라는 부동산 조각 플랫폼을 운영하고 있습니다. 소유는 문래 공차, 대전 창업스페이스, 이태원 새비지가든, 안국 다운타우너 등을 공모했습니다. 소유는 주식처럼 수익증권을 통해 지분을 나누어 가지고, 건물에 대한 공모 청약이 끝나면 해당 건물의 수익증권을 여러 매로 나누어 발행합니다. 증권앱과 같이 소유 앱 내에서 이를 자유롭게 거래하고 소유할 수 있는 것입니다. 

 

*자료 : 소유 부동산 조각 거래 예시 (루센트블록)

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 4. 마치며

 부동산 조각투자 상품은 증권성으로 인해 거의 주식과 비슷합니다. 임대료 수입이 발생할 경우 투자자들에게 배당금도 나눠줍니다. 펀블의 경우 작년 롯데월드시그니엘 1호의 임대료 수익을 1 DAS당 18원(세전)의 배당금으로 지급했습니다. 첫 번째 배당금이었던 것입니다. 배당수익률은 공모가 기준 3.46%였습니다. 이러한 부동산 조각투자들을 냉정하게 바라보면 이러한 상품들이 늘어날수록 부동산의 투기성이 강해지는 게 아닌가 하는 우려도 있습니다. 소비자들의 피해가 없도록 정부에서 철저하게 관리해야 할 것입니다.