아파트 분양권 전매제한 완화 내용과 거래현황, 실거주 의무 기간 폐지 시기는?

 아파트 분양권 전매제한에 대한 규제가 관련 법이 통과될 시 3월 말부터 완화가 됩니다. 국토교통부는 분양권 전매제한 완화를 골자로 하는 「주택법 시행령」 개정안이 3월 24일 차관회의를 통과함에 따라, 28일 국무회의를 거쳐 3월 내에 공포 및 시행을 목표로 하고 있습니다. 전방위적인 부동산 규제완화가 이루어지는 가운데 분양권 전매제한이 부동산 시장에 또 어떠한 영향을 미칠지 전매제한 완화 내용과 향후 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

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 1. 분양권 전매제한 완화 내용은?

 국토교통부는 2023년 1월 3일(1·3 부동산 대책) 주택시장 안정과 주거약자 복지 구현을 위해 주택시장의 과도한 규제를 정상화한다고 밝혔었습니다. 이러한 규제 완화에는 전매제한도 담겨 있었습니다. 수도권의 경우 최대 10년에서 3년, 비수도권은 4년에서 1년으로 완화한다는 계획을 세우고 1월 20일 주택법 시행령 일부개정안에 대한 입법예고를 했습니다. 

 전매행위 제한기간 완화내용은 시행령 제73조제1항에 대해 [별표 3]에 담겨있습니다. 수도권은 공공택지 또는 규제지역에서 건설 및 공급되는 주택인 3년으로 완화되었습니다. 과밀억제권역에 건설 및 공급되는 주택은 1년입니다. 그 외 주택은 6개월입니다. 수도권 외의 지역은 공공택지 또는 규제지역에서 건설 및 공급하는 주택은 1년, 광역시 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역에서 건설 및 공급되는 주택은 6개월로 완화됩니다. 

 

구 분		전매 제한 기간
수도권	1) 공공택지 또는 규제지역에서 건설 및 공급되는 주택	3년
	2) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 건설 및 공급되는 주택	1년
	3) 1) 및 2)에 해당되는 주택 외의 주택	6개월
수도권 외의 지역	1) 공공택지 또는 규제지역에서 건설 및 공급하는 주택	1년
	2) 광역시 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」제36조제1항제1호에 따른 도시지역에서 건설 및 공급되는 주택	6개월

 

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 2. 분양권 전매 거래 현황

 한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 2023년 1월 기준 전국 아파트 분양권 전매거래 건수는 3,400건으로 전월 2,921건 대비 479건이 증가했습니다.  전년 동월과 비교하면 41.3%가 증가한 수치입니다. 서울은 27건으로 전월 12건 보다 두 배이상 늘었으며, 이중 19건이 강남권 아파트 분양권 거래였습니다. 경기도의 경우 2022년 12월 330건에서 1월 435건으로 31.8%가 증가했습니다. 경기도 483건 중 부천이 73건, 시흥 56건, 광주 34건 등으로 거래가 많았습니다. 인천에서도 550건 거래 중 서구가 324건으로 가장 많았고, 연수구 76건, 미추홀구 71건, 부평구 66건 순으로 조사되었습니다. 이러한 분양권 거래의 증가가 정부의 1·3대책 때문이었는지는 모르겠으나, 거래가 늘었다는 점에서는 향후 전망도 긍정적으로 보는 전문가들도 있습니다. 

 

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3. 향후 거래 전망과 실거주 의무기간 폐지시기는?

▶ 1·3대책에 실거주 의무기간 폐지를 언급한 만큼, 조만간 폐지를 추진하리라 판단됨
 *실거주 의무기간은 폐지할 시 소급적용

 

 

 2023년 서울은 약 3만 3,338 가구가 입주할 것이라고 합니다. 분양권 전매해제는 이제 실시되지만, 정부는 수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주의무의 폐지도 1·3 대책에 들어가 있는 만큼, 향후 어떻게 될지 지켜볼 필요가 있습니다. 언론에서는 전매제한이 완화되자 강남 3구와 용산 아파트, 둔촌주공 올림픽파크 포레온 등의 아파트 전매제한이 3년으로 완화되었다며 강조를 하고 있습니다.  

 

*자료 : 정부 1.3 부동산 대책(국토교통부)

 

 실거주 의무기간은 전매제한과 사실상 패키지 정책입니다. 아직 정부가 의무기간 폐지 시기에 대해서는 언급하지 않았지만, 1·3 대책에서 '폐지'한다고 밝혔었던바, 조만간 추진하리라 봅니다. 아마도 전매제한 완화가 이루어지고 난 후, 다음 순서로 실거래 의무기간 폐지에 나서지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다. 특히 실거주 의무기간에 대해서는 소급적용한다는 계획이므로 국회를 통과하면 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 등의 경우 실거주 2년 의무가 사라집니다. 

 

 현 정부에서 부동산 관련 제도에 대해 전반적인 규제완화를 이어가고 있어, 부동산 시장이 조금씩 영향을 받고 있는 것 같습니다. 공시가격 인하로 인해 종부세와 재산세도 낮아지고, 분양권 전매제한 완화와 실거주 의무기간 폐지가 이루어질 경우 지금보다는 훨씬 거래가 늘어날 것으로 보입니다