역전세난 심각한 수준인가? 아파트 전세가격 추이를 통해 추정해보기

 몇 년 간 지속적인 부동산 매매가격의 하락과 더불어 전세가격 하락도 지속됨에 따라 '역전세난'이라는 말이 또다시 시장에서 회자되고 있습니다. 3월 27일 언론기사에서는 '역전세난 심화'라는 헤드라인까지 등장했습니다. 역전세난이란 말은 다들 아시겠지만  '전세 가격이 계약 당시보다 하락하여 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 어려워진 때'를 지칭하거나, '전세 수요의 감소로 인해 세입자가 구해지지 않는 상황'을 의미하기도 합니다. 

 

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1. 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율

 매매가격 대비 전세가격비율을 전세가율이라고 합니다. 전세가율은 이러한 역전세난, 깡통주택, 깡통전세 등과 같은 상황을 파악할 수 있는 지표인데 부동산 통계를 집계하고 발표하는 곳마다 조금씩 차이를 보이고 있습니다. 한국부동산원의 평균 매매가격 대비 전세가격 비율을 보면, 서울은 2022년 9월 57.4% 였으나, 2023년 2월에 와서는 53.6%로 지속적인 하락세를 보여왔습니다. 아파트 평균 매매가격의 절반 수준으로 전세가격이 내려온 것입니다. 

 

*자료 : 아파트 평균 매매가격 대비 전세가격 비율(한국부동산원)

 

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 2. 아파트 평균 전세가격 

 전국 아파트 평균 전세가격은 2022년 8월 314,746천 원에서 2023년 2월 264,611천 원으로 하락했습니다. 전국적으로 하락하고 있는 가운데 서울 역시 무서운 하락률을 보였습니다. 2022년 8월 630,770천 원에서 2023년 2월 525,088천 원이 될 때까지 지속적인 하락세를 이어온 것입니다. 3월 한국부동산원 통계는 아직 나오지 않았지만, KB부동산 월간 시계열 자료를 봤을 때, 서울 아파트 매매가격 대비 전세가격비율(전세가율)이 50.9%로 집계되었습니다. 때문에 3월 전세가격 역시 하락세가 아닐까 짐작해 봅니다. 

 

*자료 : 아파트 평균 전세가격 추이 (한국부동산원) (단위 : 천원)

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 3. 역전세난 얼마나 심각하나?

 아래 그래프를 보면 최근 2년 기준으로 전국 아파트 평균 전세가격이 본격 하락하기 시작한 시점은 2022년 1월과 2월부터로 보입니다. 전세의 경우 최소 2년은 기본으로 계약한다는 전제하에 최근 2년의 기간 중 역전세가 발생할 수 있는 구간에 계약을 한 경우는 대충 보면 2021년 6월 중순 이후가 됩니다. 2023년 2월 기준 평균 전세가격이 그때 보다 아래로 내려왔기 때문입니다. 물론 이것은 전국 평균이고, 각 지역마다 조금씩은 차이가 있다고 보입니다. 나아가 계약갱신을 하여 지금부터 역으로 4년 전에 최초 계약을 했다면 또 달라집니다. 

 

*자료 : 전국 분기별 아파트 전세가격 추이 (한국부동산원)

 

 한편 부동산R114에 따르면 2022년 4분기와 2023년 1분기 서울 아파트 순수 전세 거래가격을 비교한 결과 조사 대상 5,138건 중 3,459건(67.3%)이 종전보다 전세계약금이 하락한 것으로 나타났습니다. 이렇게 전세가격이 하락하면 집주인들의 경우 임차인을 구하기가 어려울 수 있습니다. 

 

 

 이상을 종합해 보면, 아직까지는 '역전세 대란'이라고 할 정도의 심각한 수준은 아니고, 우려는 할 수 있는 상황에 온 것은 사실인 것 같습니다. 어쨌든 부동산 가격이 급격히 상승하는 것도 문제지만, 급격히 하락하는 것도 문제입니다. 오르고 내릴 때 속도가 어느 정도 필요한데 급등락을 반복하면 시장에 주는 부정적 영향이 크기 때문에 무엇보다 연착륙을 하는 것이 필요합니다.