토지거래허가구역 지정권자·허가대상·토지이용 의무기간, 2023년 서울시 허가구역 해제 가능성은?

 서울시는 4월 5일  양천, 영등포, 성동, 강남구에 속한 압구정과 여의도 아파트지구, 목동택개발지구, 성수전략정비구역 등 4곳의 토지거래허가구역 재지정을 발표했습니다. 때문에 이 지역들은 2024년 4월 26일까지 1년간 더 제약을 받게 되었습니다. 그렇다면 토지거래허가구역의 의미와 지정권자, 허가대상 계약, 허가대상 토지면적, 토지이용 의무기간과 서울시 허가구역 현황, 2023년 강남 등 허가구역 재지정 가능성 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

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 1. 토지거래허가구역 의미와 지정권자는?

 토지거래허가구역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 규정되어 있습니다. 즉 국토교통부장관 또는 시·도지사가 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로 대통령령으로 정하는 지역에 5년 이내의 기간을 정해  지정하는 것을 말합니다. 

 이 제도는 국토교통부장관과 시·도지사가 지정권자가 됩니다. 허가구역이 둘 이상의 시·도의 관할 구역에 걸쳐 있는 경우 국토교통부장관이 지정을 하며, 허가구역이 동일한 시·도 안의 일부지역인 경우에는 시·도지사가 지정합니다. 다만 국토교통부장관과 시·도지사가 허가구역을 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 합니다. 

 

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 2. 허가대상 거래계약과 토지면적은?

※ 허가대상 거래계약 : 허가구역 내 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약(예약 포함)을 체결하거나, 허가받은 사항을 변경하는 경우(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우) => 당사자 공동으로 시장, 군수 또는 구청장의 허가 필요
 ▶구체적 허가대상(서울시 기준) : △자기주거용 택지구입, △지역주민 복지 및 편익시설 설치, △농업·축산업·임업 등의 영위, △비농업인이 농지 구입 시는 세대원전원이 서울시에 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 해당지역에 거주하는 자, △토지수용사업 시행 및 관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행, △허가구역 지정당시 사업시행자가 그 사업에 이용하는 경우, △허가구역 내 주민의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 경우, △보상법에 의한 토지수용자가 당해 허가구역 내에서 대체토지를 구입하는 경우 등

 토지거래허가구역 내 허가대상은 위에 나열한 바와 같습니다. 허가대상 토지면적은 도시지역 안의 경우 주거지역은 60㎡ 초과, 상업지역은 150㎡ 초과, 공업지역은 150㎡ 초과, 녹지지역은 200㎡ 초과 등입니다. 다만 국토교통부장관 또는 시·도지사가 해당 지역의 거래실태 등을 고려해 해당 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 정해 공고할 수 있습니다.  

 

*자료 : 토지거래계약허가대상 토지면적 (서울시)

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3. 토지이용 의무기간과 서울시 지정구역은?

 허가구역 내의 토지이용은 의무기간이 있습니다. 농업용은 2년, 임업용은 3년, 주거용 2년, 개발용은 4년, 기타 5년입니다. 농업용과 주거용이 의무기간이 가장 작습니다. 

 

*자료 : 토지이용 의무기간 (서울시)

 

 ▶서울시의 토지거래허가구역은 아래 그림과 같습니다. 4월 5일 재지정되었던 양천, 영등포, 성동, 강남의 주요 재건축단지 등이 2023년 4월 26일 종료 예정이었으나, 1년이 더 연장된 것입니다. 서울시는 서울특별시장이 지정한 곳과 국토교통부장관이 지정한 곳이 각각 존재합니다. 

 

*자료 : 서울시 토지거래허가구역 현황(서울시)

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4. 2023년 지정 만료 되는 곳과 재지정 가능성은?

 2023년 4월 6일 이후에 지정 만료되는 곳은 국제교류복합지구 및 인근지역(강남구 삼성·청담·대치동, 송파구 잠실동)이 6월 22일 만료가 됩니다. 공공재개발후보지, 신속통합기획(재건축․재개발사업) 예정지 등 47곳은 8월 30일 만료가 됩니다. 국토부장관이 지정한 곳은 2023년에 다 만료가 됩니다. 즉 강서구(오곡동), 강서구 (과해, 오곡, 오쇠동), 용산구 (이촌, 한강로1,2,3가, 용산동 3가) 등입니다. 

 

 

 4월 26일 만료되는 양천, 영등포, 성동, 강남구 재건축단지 등이 재지정됨에 따라, 관련 지역의 부동산 가격이 큰 폭의 하락이 없을 경우 2023년에 만료되는 허가구역은 대부분 재지정 가능성이 높다고 봅니다. 부동산 가격의 연착륙이 이루어질 경우, 허가구역의 해제도 가능할 것인데 아직까지는 요원한 것 같습니다.