미국 상업용 부동산 부실과 은행권 위기론, 우리나라 시장에 대한 영향은?

  최근 우리나라가 부동산 경기의 침체로 건설사 PF대출이 부실화되면서 금융권 위기의 뇌관으로 작용하고 있지만, 미국 역시 상업용 부동산 대출이 문제가 되고 있다는 기사가 나오고 있습니다. 지난 3월 실리콘밸리은행(SVB) 파산의 여파가 잠잠해 지지도 않았는데 상업용 부동산 문제까지 제기되면서 세계 여러 나라들을 불안하게 만들고 있습니다. 어떠한 상황인지 언론보도를 중심으로 짚어보고, 우리나라 시장 현황과 미치는 영향에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 

 

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1. 미국 상업용 부동산 상황은?

 

2025년까지 1조 5000억 달러(한화 약 1980조 원) 규모의 상업용 부동산 대출 만기 도래

 

 블룸버그통신의 9일(현지시간) 보도에 따르면 2025년까지 1조 5,000억 달러의 대출 만기가 도래한다고 합니다. 담보로 잡힌 오피스빌딩, 호텔, 상가 등의 부동산 가치는 폭락한 반면, 금리는 급등하여 만기 연장도 불투명하다고 합니다. 모건스탠리는 가격을 대폭적으로 내리지 않을 경우 자산의 매각도 쉽지 않아 가격이 최고점 대비 40%까지 폭락할 수도 있다고 전망했습니다. 덧붙여 2008년 글로벌 금융위기 때 보다 심각한 수준이라고 밝혔습니다. 

 

 

  이러한 상업용 부동산 대출 중 지방은행의 비중이 2022년 기준 27%로 위기에 내몰릴 경우, 금융시장 전체로 전이될 수 있다는 우려도 언론을 통해 나오고 있습니다. 특히 실리콘밸리은행 파산의 여파로 예금 유출까지 이뤄지고 있어 지방은행의 유동성 문제도 커지고 있다고 합니다. 나아가 코로나 팬데믹 이후 재택근무 등의 영향으로 사무용 건물의 공실률이 많아지고 있다는 점도 시장을 불안하게 하고 있습니다. 

 

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 2. 우리나라 상업용 부동산 상황은?

 금융감독원 통계에서는 2022년 말 기준 국내 시중은행의 상업용 부동산 대출 잔액이 184조 7,000억 원으로 전년 171조 3,000억 원 대비 7.8% 증가한 것으로 나타났습니다. 거래도 늘어났습니다. 한국부동산원 통계에서는 2022년 상반기 상업, 업무용 부동산 거래량이 38만 849건으로 2020년 33만 5,556건 대비 13.5% 증가했습니다. 

 

 

 거래가 증가해 공실이 없을 것 같지만 2022년 4분기 상업용 부동산의 공실률은 중대형 상가 13.2%, 소규모 상가가 6.9%를 기록해 전년 동기 대비 각각 0.1%와 0.5%가 증가했습니다. 문제는 상업용 부동산 대출의 상당수가 자영업자 및 소상공인도 차지하고 있어, 이들이 부실화될 경우 상가의 공실률을 높임과 동시에 채권 또한 동반부실화 된다는 점입니다. 

 

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3. 우리나라 시장에 미치는 영향은?

※ 미국발 위기의 국내 전이 우려로 한국 리츠시장의 투자심리 악화

 

 

 미국의 상업용 부동산 리스크가 커져 미국 은행권과 주식시장이 흔들릴 경우, 우리나라 역시 2008년 금융위기때와 같이 충격이 올 수밖에 없습니다. 미국 연방준비제도 제품 파월의장은 은행권이 여전히 강하고, 회복력이 있다며 우려를 불식시켰지만 여전히 시장의 불안을 잠재우지는 못하고 있습니다. 

 

 이러한 미국의 리스크 요인으로 인해 한국 거래소의 리츠 주가가 하락을 하고 있습니다. 신한서부티엔디리츠, 마스턴프리미어리츠, 미래에셋글로벌리츠 등 대표적인 리츠 종목들이 급락을 했습니다. 다른 종목 군에서는 아직 큰 영향이 미치지 않고 있지만 향후 미국 시장이 악화될 경우, 우리 시장 역시 어떻게 될지 장담할 수가 없는 상황입니다. 

 

*자료 : 신한서부티엔디리츠 (네이버 증권)

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4. 마치며

 우리나라는 상업용 부동산 문제보다 미분양 등으로 인한 건설사들의 PF 부실 문제가 더욱 위험도가 높다고 판단됩니다. 물론 정부가 PF 부실을 막기 위해 지원 예산을 늘리는 등 대응책을 강구해 추진하고 있어 다행스럽긴 하지만 낙관은 할 수 없는 상황입니다. 덧붙여 미국발 위기론 등 여전히 리스크와 변수들이 존재하고 있어 시장상황을 면밀하게 지켜보며 투자에 대해서는 신중할 필요가 있다고 판단됩니다.