임대사업자 등록에 따른 세제혜택과 의무사항 알아보기

 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조와 5조에 따라 '공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 등록한 자'를 말합니다. 민간 임대사업자 등록은 의무가 아니다 보니, 정부에서는 등록할 경우 세제지원 등의 혜택을 주고 있습니다. 반면 의무사항도 있습니다. 임대사업자 등록 시 주요 세제지원 내용과 의무사항, 등록방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 1. 임대사업자 등록 시 주요 세제지원

 

 ▶취득세와 재산세 감면(지방세)

 우선 임대사업자로 등록을 전용면적 40㎡ 이하, 40~60㎡ 미만은 취득세가 면제됩니다. 다만 세액 200만 원 초과 시에는 85%가 경감됩니다. 전용면적 60~85㎡ 까지는 취득세가 50% 경감이 됩니다. 세제 지원 요건은 공동주택을 신축, 공동주택·오피스텔을 최초 분양한 경우(분양의 경우 취득당시 가액 수도권 6억 원 이하, 비수도권은 3억 원 이하), 취득일로부터 60일 이내 임대사업자 등록 필요, 2024년 12월 31일까지 취득세 감면 신청 시까지 혜택 제공입니다. 

 

 재산세는 40㎡ 이하는 면제(세액 50만 원 초과 시 85% 경감), 40~60㎡는 75% 경감, 60~85㎡는 50% 경감됩니다. 재산세 감면을 위한 세제 지원요건은 매입임대는 공동주택 2세대 이상은 수도권 6억(비수도권 3억) 이하, 건설임대는 공동주택 2세대 이상으로 수도권 9억(비수도권 3억) 이하입니다. 오피스텔 2세대 이상이고 수도권 4억 원(비수도권 2억 원) 이하, 다가구주택은 모든 호실 전용면적 40㎡ 이하이며, 2024년 재산세 부과 분까지 감면이 됩니다. 

 

*자료 : 국토교통부 렌트홈

 

 ▶종합부동산세

 국세인 종부세는 합산배제가 됩니다. 매입임대의 요건은 공시가격 수도권 6억(비수도권 3억) 이하, 건설임대는 2호 이상이며, 공시가격 9억 이하, 전용면적 149㎡ 이하가 대상입니다. 

 

*자료 : 국토교통부 렌트홈

 ▶임대소득세

 임대소득세는 감면과 분리과세로 구분됩니다. 감면 대상은 1호 임대 시 75%, 2호 이상 임대 시 50%가 됩니다. 다만 기준시가 6억 이하, 국민주택 규모 이어야 합니다. 분리과세는 2천만 원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율, 기본공제 차등 혜택이 적용됩니다. 

 

*자료 : 국토교통부 렌트홈

 

 ▶양도소득세

 양도소득세는 양도세율 중과배제의 경우 매입임대는 기준시가 수도권 6억(비수도권 3억) 이하, 건설임대는 2호 이상이며, 기준시가 6억 이하, 전용면적 149㎡ 이하+대지면적 298㎡의 요건을 충족해야 합니다. 70% 공제가 되는 장특공 특례는 건설임대만 되며, 기준시가 6억 이하, 국민주택규모 이하가 요건입니다. 거주주택 비과세는 1회가 적용되며, 거주주택은 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상, 임대주택은 거주주택 외 모든 주택을 임대해야 합니다. 

 

*자료 : 국토교통부 렌트홈

 

 2. 임대사업자 의무사항

 임대사업자로 등록하면 막대한 세제혜택을 주는 만큼, 임대사업자에 대한 의무사항도 존재합니다. 아주 중요한 부분입니다. 의무사항을 이행하지 않으면 과태료가 부과되는 만큼, 반드시 준수하셔야 합니다. 임대사업자의 의무 사항은 임대차계약 시, 임대차계약 후, 기타 의무사항으로 구분됩니다. 

 ▶임대차계약 시 의무사항

 계약 시에는 임대사업자 설명의무, 소유권등기상 부기등기 의무, 임대차계약 신고 의무, 표준임대차계약서 양식 사용 의무가 있습니다. 의무 불이행 시 과태료는 500만 원 이하에서 1000만 원 이하가 부고됩니다. 

*자료출처 : 국토교통부 렌트홈

 

 ▶임대차계약 후 의무사항

 계약 후에는 임대료 증액 제한 의무, 임대의무기간 준수 의무, 임대차계약 유지 의무가 있습니다. 임대료 증액 제한 의무와 의무기간 준수 의무를 준수하지 않으면 3,000만 원 이하의 과태료가 부과되고, 임대차계약 유지 의무 미이행은 1,000만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 

 

*자료출처 : 국토교통부 렌트홈

 

 ▶기타 의무사항

 기타는 임대사업 목적 유지 의무, 임대보증금 보증 의무, 보고 및 검사 요청 시 협조 의무, 등록면허세 납부가 있습니다. 임대사업 목적 유지 의무는 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다. 보증 의무는 임대사업자 등록이 말소되는 날까지 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다. 등록면허세는 임대사업자 등록증을 새로 받거나, 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 내용을 신고하고, 세금을 납부해야 합니다. 

 3. 임대사업자 등록은 어떻게?

 

 임대목적의 주택 소유자 및 소유예정자는 임대사업자로 등록할 수 있습니다. 등록절차는 아래 그림과 같이 온라인과 직접 방문을 통한 방식이 있습니다. 온라인 방식은 렌트홈을 통해 임대사업자 등록신청을 하고, 등록증 발급과 면세사업자 등록증 발급을 받으시면 됩니다. 세제혜택을 받기 위해서는 임대사업자 등록과 부가가치세법에 따른 면세사업자 등록이 필요한 만큼, 동시신청을 하시길 바랍니다. 

 

*이미지출처 : 국토교통부 렌트홈

 

 임대사업자와 임차인이 윈-윈 하기 위해서는 임대사업자로서 반드시 등록을 하고, 의무사항을 준수하셔야 합니다. 최근 전세사기가 기승을 부리는 만큼, 임대사업을 하기 위해서는 충분히 의무사항을 숙지하시고, 철저히 준비하셔야 합니다.