신탁방식 재건축사업이란? 현황 및 조합방식과의 비교

 최근 여의도와 목동 등의 재건축 사업에 조합방식이 아닌 일명 신탁방식 재건축 즉, 신탁방식 도시정비사업이 많아지고 있다고 합니다. 신탁방식의 경우 사업초기에는 크게 관심을 받지 못했으나 기존의 조합방식이 비리, 공사비 갈등 등의 문제를 일으킴에 따라 최근에는 신탁방식으로 눈길을 많이 돌리는 것으로 보입니다. 그렇다면 신탁방식 도시정비사업이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

 

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 1. 신탁방식 도시정비사업이란?

 재건축 등의 도시정비사업 중에서 자금조달이 원활하지 않거나, 사업추진의 노하우 부족 등의 리스크가 있을 경우, 토지소유자 즉, 조합원들이 한국토지신탁, 하나자산신탁, 코리아신탁 등과 같은 신탁회사에 토지를 위탁하고, 신탁회사는 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 또는 자체자금 등을 활용해 필요한 자금 조달과 공사발주, 정비사업의 관리, 운영 등을 대행하는 사업형태입니다. 

  신탁방식은 사업초기부터 전문인력을 투입하여 일정관리를 함에따라 신속한 사업추진이 가능합니다. 아울러 신탁회사를 지정한 후에 신탁사의 자금을 초기사업비로 투입이 가능합니다.  설계변경 등의 지연요소도 최소화할 수 있습니다. 시공사의 경우 자금조달 및 분양 리스크가 없어 공사비를 절감할 수 있습니다. 사업의 투명성과 전문성도 확보가 됩니다. 다만 단점으로는 분양대금의 1~2%를 신탁사가 수수료로 가져가고, 토지면적의 1/3 이상 신탁등기를 해야 하며, 표준계약서도 아직 제대로 못 갖췄습니다. 

 

  신탁방식은 조합이 설립 안되었을 초기단계부터 토지 등 소유자가 신탁을 하고 신탁회사가 직접 시행하는 사업시행자 방식과 조합이 설립되었으나, 신속한 사업추진, 전문성 및 자금조달이 필요한 경우 신탁회사에 맡겨 추진하는 사업대행자 방식이 있습니다. 사업시행자 방식은 토지 등 소유자 75% 이상 동의와 토지 면적 1/3 이상 신탁을 해야 합니다. 사업대행자 방식은 조합원 과반수 이상 동의와 토지면적 1/3 이상 신탁을 해야 합니다. 

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*자료 : 신탁방식 도시정비사업 추진절차 (하나자산신탁)

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 2. 신탁방식과 조합방식의 비교

 신탁방식은 사업시행자가 신탁회사(사업시행자 방식)이며, 조합방식은 조합입니다. 차이가 나는 부분은 자금조달 주체가 신탁방식은 신탁사가 조달하며, 조합방식은 정비업체 또는 시공사 대여입니다. 자금관리 역시 신탁방식은 신탁사이지만, 조합은 시공사입니다. 신탁사의 일반분양은 신탁사가 주관하고, 분양 성공 시 경비절감 이익분이 소유자에 귀속됩니다. 조합방식은 시공사가 주관하고, 분양성공 시 경비절감 이익분이 시공사에 귀속됩니다. 

 

*자료 : 신탁방식과 조합방식의 비교 (코리아신탁)

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 3. 신탁방식 정비사업 현황

 신탁사들의 정비사업 누적수주 금액이 2016년 0.91조 원에서 2023년 5월에는 47.28조 원으로 확대되었습니다. 수주건수는 2016년부터 2023년 5월까지 7년간 161건을 수주했습니다. 사업초기인 2016년에는 관심이 적었으나, 최근에는 가로주택 등 소규모 정비사업부터 대형 정비사업장까지 확대되는 추세입니다. 

 

 

 ▶신탁방식 사례는? 

 대전 동구 용운동 e편한세상 대전 에코포레(용운주공 재건축)는 신탁방식 재건축의 대표적인 성공 사례로 꼽힙니다. 204년 재건축 추진위원회 설립을 통해 10년 이상 사업을 추진했지만, 사업이 제대로 추진이 되지 않자 2016년 한국토지신탁을 재건축 사업대행자로 선정하여 1년 만에 행정절차를 마치고, 2020년 12월 입주에 성공했습니다. 

 

 ▶어떠한 신탁회사들이 있나?

 국내의 부동산신탁사들은 우선 금융계 신탁사로는 KB부동산신탁, 하나자산신탁, 신한자산신탁, 우리자산신탁, 교보자산신탁, 대신자산신탁, 한투부동산신탁, 신영부동산신탁이 있습니다. 비금융계 중 대형 신탁사로는 한국토지신탁, 한국자산신탁, 코람코자산신탁, 대한토지신탁이 있으며, 소형 신탁사로는 무궁화신탁, 코리아신탁 등이 있습니다. 

 

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 4. 마치며

 신탁방식 정비사업은 아직까진 업력이 7년 정도밖에 되지 않았습니다. 조합방식 등의 문제로 인해 최근에 주목을 받고는 있지만 사업 수주건수도 전체 도시정비사업의 4%(2022년 기준) 정도입니다. 아울러 사업을 추진하다가 무산된 사례도 있습니다. 따라서 도시정비사업을 추진하려는 조합원들은 부동산신탁사 자본 상황과 신탁방식에 대해 면밀한 검토를 진행하여 결정을 해야 할 것입니다.