철도 지하화에 리츠 활용? 정의와 종류, 유형 알아보기

 수년 전부터 철도나 도로 지하화에 대한 이슈가 있어왔고, 2024년에 와서는 관련 법률이 제정되고, 22대 총선에서 공약까지 나왔습니다. 그런데 이러한 지하화 자본으로 리츠를 만지작 거리고 있다는 기사도 나오면서 다시 한 번 리츠가 주목을 받고 있는 것으로 보입니다. 리츠는 대부분 부동산과 관련한 투자로 이루어지고 있는데, 이러한 리츠에 대해서 자세히 일아보도록 하겠습니다. 

 

 

 1. 리츠(Reits)란?

 리츠란 부동산투자회사법 제2조 제1호에 근거하여 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자 및 운영을 하고, 여기서 난 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구를 말합니다. 리츠 투자에 대한 장점으로는 세제혜택, 유동성, 소액투자, 공시 정보 등을 언급합니다. 

 세제혜택은 부동산을 직접 보유할 경우 재산세, 종합부동산세 등을 내야 하지만, 리츠는 그럴 필요가 없습니다. 아울러 일정 비율 이상 배당을 한 경우 법인세 소득 공제가 가능합니다. 자기 관리 부동산 투자회사는 부동산 임대 소득공제의 적용, 매각소득의 절세 등도 됩니다. 

 

 유동성은 잘 아시겠지만, 공모리츠의 경우 주식과 같이 시장에서 거래가 가능합니다. 아울러 장외시장에서 주식의 매매를 통해 쉽게 현금으로 변환할 수 있습니다. 그 외에도 소액 투자를 통해 건물의 부분 소유가 가능합니다. 특히 대기업들의 경우 보유한 빌딩에 대해 소유권은 유지하면서, 유동화를 통한 자금 활용 등에도 사용합니다. 

 

*이미지출처 : 한국리츠협회

 2. 리츠의 종류

 리츠는 위탁관리리츠, 기업구조조정리츠, 자기 관리리츠로 구분됩니다. 위탁관리리츠는 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사입니다. 투자대상은 일반부동산과 개발사업이며, 최저자본금이 50억 원(설립 시 3억 원)입니다. 요건충족 시 상장이 됩니다. 

 

 기업구조조정리츠는 국토교통부 영업인가 또는 등록에 따라 개시하며, 금융위원회와 사전협의를 해야 합니다. 기업구조조정용 부동산이 투자대상입니다. 주식분산에 제한이 없습니다. 자기 관리리츠는 위탁관리리츠와 구별되는 점은 자산운용 전문인력 5인 이상을 둬야 합니다. 요건충족 시 상장이 됩니다. 

 

*자료출처 : 한국리츠협회

 

 

 ▶자기 관리리츠의 구조는 자산보관기관과 자산보관계약만을 하고, 직접  실체회사 형태로 최저자본금 70억 원을 두고, 직접 자산운용을 합니다. 

 

*자료출처 : 한국리츠협회

 3. 리츠의 유형

 현재 운영되고 있는 리츠의 유형은 오피스 리츠, 리테일 리츠, 호텔 리츠, 주거 리츠, 물류 및 산업리츠, 복합리츠, 헬스케어 리츠 등이 있습니다. 우리나라 리스는 2001년부터 본격적으로 도입 및 시행되어 왔습니다. 리츠의 유형별 설명을 드리면 다음과 같습니다. 

 

 ▶오피스 리츠

 오피스 리츠는 말 그대로 사무실을 소유 및 관리하면서 해당 오피스를 세입자에게 임대하는 방식입니다. 보통 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유하면서 정부기관이나 연구실 같은 세입자를 타깃으로 합니다. 

 

 ▶리테일 리츠

 주로 롯데리츠와 같이 리테일 리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하면서 해당 부동산을 세입자에게 임대하고, 수익에 대해 배당하는 리츠입니다. 대형 쇼핑몰, 아웃렛, 백화점 등으로 자산이 구성됩니다. 롯데의 경우 롯데백화점, 롯데 뮬류센터, 롯데마트 등의 투자자산으로 구성되어 있습니다. 

 

*이미지출처 : 롯데리츠

 

 ▶호텔 리츠

 호텔 리츠는 호텔과 리조트 등의 숙박시설을 소유 및 관리, 운영하는 리츠입니다. 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유하면서 운영수익을 배당합니다. 

 

 ▶기타

 그 외에도 주거 리츠는 다양한 형태의 주거(아파트, 기숙사, 고급 주택 등)를 소유 및 관리하며, 세입자에게 공간을 임대하는 리츠입니다. 물류 및 산업리츠는 산업 시설을 소유 및 관리, 복합 리츠는 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리, 헬스케이 리츠는 헬스케어 관련 부동산(노인 생활 시설, 병원, 의료 관련 건물, 요양원 등)을 소유 및 관리하며, 임차인으로부터 임대료를 징수하는 리츠입니다. 

 4. 상장리츠의 종류

 주식처럼 거래되는 상장리츠는 말 그대로 수익률이 들쭉날쭉 합니다. 상장리츠들의 경우 부동산 시장은 물론, 주식시장 등의 여러 영향을 받기 때문입니다. 상장된 리츠로는 삼성 FN리츠는 물론, 한화리츠, SK리츠, 롯데리츠 등 대기업에서도 리츠를 많이 운용하고 있습니다. 상장리츠에 관심이 있으신 분들은 종목과 종목별 투자군을 한 번 살펴보시길 바랍니다.  

 

*자료출처 : 한국리츠협회

 

 5. 마치며

 최근 철도 및 도로지하화 관련 법률의 제정과 22대 총선 공약에 따라 리츠가 다시 이슈가 되는 모양새입니다. 정치권과 정부가 교통 SOC 지하화를 적극 추진하려고 하면서 리츠를 활용해 자본을 끌어들일 수 있다는 기사가 나오고 있기 때문입니다. 때문에 시장에서 관련 키워드가 노출이 많이 되고 있습니다. 리츠에 관심이 있으신 분들은 전반적으로 상장리츠는 물론,  투자처이자 상품으로써 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 안정적이면서도 괜찮은 수익률이 나온다면 투자자 입장에서는 매력적일 수 있습니다.